Что такое траншевая ипотека: условия, процентная ставка, плюсы и минусы

Траншевая ипотека – это современный банковский продукт, новая форма кредита, который выдается несколькими частями (траншами). Обычно траншей всего два – один до ввода жилья в эксплуатацию и второй после его сдачи.

Благодаря удобному формату основную нагрузку на бюджет заемщика удается распределить и перенести к этому моменту, когда дом будет непосредственно построен.

Содержание

В чем отличие от обычной ипотечной программы?
Варианты транша ипотеки от застройщиков и банков
Немного о ставках, суммах и сроках
Отличается ли траншевая ипотека от других программ
Сравнение плюсов и минусов программы
Кому стоит оформлять траншевую ипотеку?

В чем отличие от обычной ипотечной программы?

Простыми словами траншами ипотека это – кредитная программа, по условиям который в банке запрошенная клиентом сумма выдается не сразу, а несколькими частями.

Сразу после заключения договора долевого участия и подписания кредитного договора заемщик получает на руки первую часть суммы, а вторая выдается только, когда дом будет построен.

При этом ипотечная сделка и договор считаются полноценными и практически не имеет отличий в остальных условиях – в нём тоже прописывается процентная ставка, нужная заемщику сумма, срок, а также полная стоимость приобретаемого жилья.

Стороны в этом случае имеют такие же права и обязанности, как и при оформлении обычного кредита. Интересный факт – программа появилась лишь осенью 2022 года.

Рассматривая, что такое траншевая ипотека, стоит уточнить, как проходит схема оформления:

Заемщик ищет подходящего застройщика и заключает с ним договор долевого участия. Оформить ипотечный кредит можно только при условии, что квартира приобретается на этапе строительства.
Далее вносится первоначальный взнос в пользу застройщика, а банк перечисляет по его реквизитам первый транш. О его размере стороны договариваются индивидуально.
Далее наступает период, на протяжении которого дом строится, а в это время банк начисляет заемщику проценты на размер первый транша.
Когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию, застройщик перечислит оставшуюся сумму, а заемщик будет платить ипотеку по стандартному графику.

Иными словами, траншевая ипотека – это обычный жилищный кредит, что позволяет купить недвижимость в новостройке, но он выдается частями.

По сути это акция, в которой выигрывают все стороны – банк получает новых клиентов, застройщик увеличивает продажи, а клиент может сэкономить на процентах и накопить достаточно денег за то время, пока дом строится.

Варианты транша ипотеки от застройщиков и банков

Пока что траншевая ипотека от застройщика только появляется на рынке и количество предложений ограничено. Программа на данный момент запущена только в Сбербанке и носит название ГК А101.

В 2023 году воспользоваться ею можно на следующих условиях:

Необходимо накопить первоначальный взнос от 15% стоимости объекта и более.
Процентная ставка по ипотеке колеблется в диапазоне 5,7-7,7% в зависимости от программы и платёжеспособности получателя.
Величина первого транша равна 154,2 рубля, при этом ежемесячный платёж устанавливается в размере 1 рубль, платить который необходимо на протяжении всего периода строительства.
Оставшуюся часть ипотечного займа банк перечислит по реквизитам застройщика за два месяца до даты сдачи объекта.

Пока дом строится, нагрузка на бюджет заемщика вовсе отсутствует – платит он всего 1 рубль. Как только дом будет сдан, ипотека будет действовать на стандартных условиях, согласно выбранной программе.

Если клиент относится к категории социально незащищенных, он также может воспользоваться семейной программой ипотеки или оформить льготную. В этом случае процентная ставка для него будет дополнительно снижена.

Советуем материал: Льготный кредит для бизнеса: условия, процентная ставка.

Немного о ставках, суммах и сроках

Условия траншевых ипотек от популярных девелоперов представлены ниже:

Петербургская недвижимость. Создана в конце 2022 года, но уже продлена на новый год. Первая часть денег до ввода дома – всего 100 руб., кредит выдается на 30 лет под 4,7% и с учетом 15% первоначального взноса. На протяжении 3 лет длится льготный период, а во время всего транша обязательный платеж равен 1 рубль.
Девелопмент. Воспользоваться можно 1 траншем на 5000 руб. и платить 52 руб. ежемесячно или же первоначальный транш составит 50% от стоимости кредита. Потребуется большой первоначальный взнос 20%. Ставка 10,5%, договор можно оформить на срок до 30 лет.
КВС. Первый транш по условиям будет равен 100 тыс. рублей, оставшаяся часть – после сдачи достроенного объекта. займ выдается до 30 лет под 13% годовых.
ГК Основа. Потребуется 15 или 20% первоначального взноса – в зависимости от программы и рассчитывается для каждого заемщика отдельно. Первый транш равен 1-5% от общей стоимости кредита, дальше ежемесячно на протяжении года нужно вносить по 600 руб.
Аквилон. Максимальная сумма займа в рамках программы ограничена 12 млн руб., первоначальный взнос на стандартном уровне – 15%. До введения дома в эксплуатацию потребуется ежемесячно вносить по 1 рублю. Ставка довольно низкая – 5,99%, кредит дается на 30 лет.

Чтобы найти подходящее предложение, потребуется внимательно сравнить правила банков и застройщиков – везде есть нюансы и необходимо отвечать строгим требованиям.

Отличается ли траншевая ипотека от других программ

Важно понимать, что это не традиционная льготная программа ипотеки. Её основное отличие в том, что сумма ежемесячных платежей в первые годы, пока дом ещё не возведён, практически нулевая.

Чем это полезно для российских семей – когда они вынуждены жить на съемной квартире в период, пока жильё строится, одновременно на них не ложится обязанность платить ипотеку. Это избавляет от дополнительных расходов.

Другие существенные отличия от обычной ипотеки:

Сроки пользования деньгами и средние процентные ставки могут быть практически идентичными и максимально похожими на обычную ипотеку, поскольку они тоже базируется на основании величины ключевой ставки Центробанка. Даже с учётом этого до сдачи объекта в эксплуатацию размер процентной ставки по условиям программы значения не имеет, ведь обязательный платёж – всего несколько рублей.
Первый взнос может потребоваться увеличенного размера – 15-20%, тогда как по многим обычным ипотечным программам его размер равен 10%.
Способ перечисления кредита – в случае с траншевой ипотекой практикуется всего 2 поступления средств, тогда как по обычной ипотеке деньги перечисляются сразу.

После того, как покупатель принимает квартиру и переселяется в неё, дальше он будет выплачивать задолженность, как и по стандартному ипотечному кредитованию.

Сравнение плюсов и минусов программы

Траншевая ипотека имеет такие положительные стороны:

Позволит выгодно купить квартиру в новостройке даже тем семьям, у которых не получается накопить.
На протяжении всего периода строительства стоимость недвижимости считается замороженной, она не вырастет даже при условии роста рыночной стоимости объекта.
Пока здание не будет введено в эксплуатацию, заемщик платит по займу минимально, что позволит ему в этот период продолжать арендовать недвижимость и копить деньги на взносы по ипотеке.
В отношении оформления права собственности нет никаких проблем – это проходит по такому же принципу, как и стандартная ипотека.
Практически сводится к нулю риск заморозки строительства. Застройщик сам заинтересован в том, чтобы как можно быстрее сдать объект, ведь только в этом случае он получит полную сумму средств.
Переплата с использованием подобных программ сильно уменьшается, что снижает нагрузку на бюджет заемщиков.

Вместе с тем траншевая ипотека не лишена недостатков:

Риск того, что застройщик не справиться с обязательствами, всё равно остается.
Первоначальный взнос необходим довольно большой – от 15% и более.
Пока что на рынке есть ограниченное количество компаний, что предлагают подобную программу или же она распространяется не на все объекты, на которые хотелось бы.
Некоторые застройщики выдают либо траншевую ипотеку, либо другой вариант льготной программы, но не суммируют возможные скидки.
Квартиру можно купить исключительно через банк.
Если цены повысятся, скорее всего, будет инфляция стоимости недвижимости. В будущем это станет причиной того, что обслуживать кредит будет сложнее.

Есть и другие риски, например, в период между траншами заемщик может столкнуться с серьезной болезнью или лишиться работы, в результате чего у него не получится выплачивать задолженность. Придётся либо продавать объект, либо переоформлять ипотеку на другого клиента.

Кому стоит оформлять траншевую ипотеку?

Если на данный момент вы арендуете квартиру и планируете в будущем оформлять ипотеку, придётся столкнуться с двойной финансовой нагрузкой – платежами по ипотеке в строящемся доме и непосредственно за аренду.

Траншевая ипотека решает эту проблему и подойдёт в таких случаях:

В будущем вы планируете улучшить условия проживания семьи.
Хотите сэкономить на процентах и не переплачивать по ипотеке.
Заинтересованы в покупке жилья исключительно на первичном рынке и от застройщика.
Готовы постараться максимально накопить денег на ипотеку за 2-3 года.
На протяжении периода строительства есть возможность жить в другом месте.

В любом случае траншевая ипотека на фоне других приложений на рынке кажется довольно выгодной, ведь позволяет сэкономить.

Единственное, что при выборе подобной программы важно внимательно изучать условия и подбирать подходящие, оценивая потенциальные риски. Статистика показывает, что больше всего заинтересовались возможностью оформления заемщики из Санкт-Петербурга и Москвы. Согласно данным за октябрь, количество оформленных сделок по подобной программе увеличилось в 3 раза.