Процедура банкротства часто выступает единственным вариантом решения финансовых трудностей, когда заемщику нечем выплатить задолженность по кредитам, а финансовое бремя только растёт.
Перед началом процедуры банкротства с единственным жильем в ипотеке необходимо внимательно проанализировать, будет ли она полезна и целесообразно ли применять такой вариант закрытия долгов.
Может ли банк забрать единственную квартиру в этом случае, будет зависеть от нескольких факторов. В процессе важно учитывать обстоятельства покупки, характеристики недвижимости, действия должника перед началом процедуры, его материальное и семейное положение.
Изначально закон защищает единственную квартиру человека от взыскания в счёт не выплаченных долгов практически во всех случаях, но исключение сделано для залоговой квартиры в ипотечном кредите.
Оставят ли единственное жильё при банкротстве?
Чтобы дать точный ответ на вопрос, могут ли забрать единственное жильё в ипотеке, если должник запланировал банкротство, в первую очередь нужно разобраться, какие объекты относятся к группе «единственное жильё».
Речь идёт о помещениях, что:
- Принадлежат клиенту на условиях права собственности.
- Полностью пригодны к проживанию и не находятся в аварийном состоянии.
- Формально принадлежат к категории жилых помещений, иными словами, это не дачи, гаражи, складские и производственные помещения.
К единственному жилью относятся только квартиры, частные дома, отдельные комнаты и части дома. Если у человека есть единственное жильё и долг по ипотеке, только суд будет решать, какой объект реализовать с аукциона, а какой оставить должнику в собственности.
Чёткие критерии законом не определены, поэтому каждый случай в суде рассматривается индивидуально. Чаще всего выбор делается в пользу наиболее подходящего объекта по техническому состоянию и рекомендуемой площади на количество человек.
Есть ли дополнительные условия?
Принимая решение о том, будут ли забирать за долг по ипотеке единственное жильё, уточняются параметры этого объекта – обычную квартиру стандартных размеров в суде с торгов, скорее всего, реализовывать не будут, тогда как объект большой площади, что превышает норму, будут продавать.
Основное условие, которое при этом необходимо соблюсти – гражданину предоставляют иное жильё взамен, в котором он сможет проживать.
Если у должника нет никакой другой собственности или ценного имущества, за счёт которого можно исполнить обязательства перед кредиторами, а есть только единственная квартира, такой объект продать не получится.
Вместе с тем в 2021 2022 годах начали применять судебную практику, согласно которой с торгов продавалось даже единственное жильё заемщика при условии, что площадь этой квартиры в разы превышала норматив и потребности семьи должника.
Взамен ей приобретали иной объект, что отвечает нормативам. Подобные случаи однозначно трактует Конституционный суд РФ в Постановлении №11 – П.
Когда сохранить жильё не получится?
Если квартира в ипотеку выступает единственным жильем семьи, ещё до недавнего времени её не трогали ни при каких обстоятельствах.
С начала прошлого года высшие судебные инстанции начали применять несколько судебных актов, по условиям которых допускается реализация с аукциона единственного жилья должника.
Обращение взыскания на объект в этом случае возможно при соблюдении каких условий:
- Если заемщик владеет так называемым «роскошным жильем», размеры которого значительно превышают нормы жилой площади, установленные законодательно.
- Когда взамен кредиторы предоставят должнику другое жилище, более скромное, но все же учитывающее право гражданина и требования закона. Новый объект должен находиться в том же населённом пункте и иметь аналогичную инфраструктуру, которая необходима для жизни.
Следует отметить, что подобная практика считается довольно противоречивой и применяют её редко. Чаще единственное жильё должника считается неприкосновенным и остается у него в собственности.
Если жильё куплено в ипотеку и при этом клиент использовал в качестве обеспечения другой недвижимый ликвидный объект, в случае просрочки кредитор может обратить взыскание на это помещение и реализовать с торгов.
Отдельно стоит рассмотреть банкротство физических лиц при ипотеке, когда у человека есть единственное жильё, но помимо него есть множество задолженностей перед другими кредиторами. В этом случае остается риск, что сделки могут быть оспорены и признаны недействительными в процессе банкротства.
По итогам реализации имущества с публичного аукциона и последующих расчётов с кредиторами могут остаться свободные деньги, которые арбитражный суд должен вернуть заемщику. Он в будущем сможет использовать их для покупки нового жилья.
Интересный материал: Что такое промышленная ипотека?
Можно ли продать недвижимость самостоятельно, чтобы не инициировать торги?
На начальном этапе процедуры банкротства в суде составляется перечень всех видов имущества у человека. На эти объекты накладывается обременение и запрет регистрационных действий, это значит, что собственник не сможет в любой момент свободно продать квартиру или дом.
Иногда в интернете можно найти рекомендацию, что при банкротстве физических лиц единственное жильё в ипотеке можно попытаться продать ещё до начала процедуры.
Дело в том, что подобные ситуации будут сразу же выявлены – в процессе судебного разбирательства пересматриваются сделки за последние 3 года. Все они могут быть признаны фиктивными и отменены.
Какие параметры ещё будет учитывать суд:
- Сколько времени прошло с момента заключения договора. Чем это было ближе к дате подачи заявления на банкротство, тем более подозрительной выглядит такая операция.
- Какой тип договора использовался. Больше всего вопросов вызывают договора дарения, оформленные на близких родственников.
- По какой стоимости было продана недвижимость. Сомнительными кажутся сделки, что проходят по заниженной цене в сравнении со средней рыночной.
Обязательно перепроверяются обстоятельства, если объект был передан близкому родственнику. Вместе с тем сам факт продажи жилья на протяжении 3 лет до объявления банкротства ещё не значит, что сделка будет признана фиктивной.
В таких условиях самостоятельно продать недвижимость, чтобы расплатиться с задолженностью, можно только после получения письменного согласия от кредитора.
Поэтому, если планируете решить вопрос со просрочками ещё до обращения в суд, идите на контакт с кредитором и ищите возможные варианты.
Может ли банкрот сохранить квартиру в ипотеке?
Есть несколько вариантов, как сохранить жилую недвижимость:
- Договориться с кредиторами, воспользовавшись программой реструктуризации. Это позволит решить проблемы с долгами без необходимости инициировать процедуру банкротства.
- Продать её заранее, но только при условии, что этот вопрос обсудили с банком и он согласен. В противном случае сделка будет отменена, а продавца привлекут к ответственности.
- Прописать в ипотечной квартире супруга и детей, а также выделить последним доли в собственности. Таким образом шансы на сохранение единственной квартиры в ипотеке существенно вырастают.
Как было отмечено, в рамках судебной процедуры только при соблюдении некоторых условий могут изъять ипотечную квартиру, которая выступает единственной собственностью заемщика. Это касается объектов, площадь которых в разы превышает норму в пересчете на отдельного проживающего члена семьи.
Рекомендации по сохранению залоговой квартиры от опытных нотариусов
Специалисты рекомендуют воспользоваться услугой реструктуризации задолженности. Эта процедура может проводиться в рамках банкротства, но в процессе не подразумевается изъятия ипотечной квартиры и продажа её на конкурсе.
Процедура реструктуризации предполагает, что в банке для клиента составляется пошаговый план погашения задолженности до 3 лет на льготных условиях. Затем план утверждается судом, заемщику остается лишь придерживаться описанного графика. Сумма при этом будет посильной и квартиру отбирать никто не станет.
Второй доступный вариант, к которому можно прибегнуть – мировое соглашение. При его принятии производство по делу о банкротстве прекращается.
Также приостанавливается действие моратория на удовлетворение требований кредитора, в результате чего гражданину необходимо постепенно выплачивать задолженность. Отобрать ипотечную квартиру и реализовать её на торгах могут только, если должник нарушит условия мирового соглашения.
Современная судебная практика показывает, что сохранить за собой недвижимость, которая относится к единственному жилью, можно только при условии, что этот объект не куплен в ипотеку. Требования любого жилищного кредита – приобретаемая собственность должна находиться в залоге у банка. Поэтому такие квартиры не входят в перечень.
Обремененную квартиру все равно могут изъять в пользу банка и реализовать, если заемщик не справляется с выплатой задолженности в рамках назначенной реструктуризации. Даже единственное жильё, в котором прописан ребёнок, все равно передадут банку и реализуют на торгах.
По результатам подобной процедуры кредитор получает 70% от стоимости залога, 10% уходит на возмещение расходов и судебных заседаний, 20%, что останутся – уйдут на оплату оставшихся задолженностей.
Если по итогам процедуры суммы не хватает, а у заемщика нет другого ценного имущества, в конце процедуры банкротства этот долг списывается.
Кредит от Альфа Банка | Оформить кредит |
- Срок до 5 лет;
- Кредит до 1.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,99%.
Кредит от Тинькофф банка | Оформить кредит |
- По паспорту, без справок;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 9,99%.
Кредит от Восточного Банка | Оформить кредит |
- Срок до 20 лет;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 12%.
Кредит от Райффайзенбанка | Оформить кредит |
- Срок до 10 лет;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 13%.
Кредит от УБРиР Банка | Оформить кредит |
- Решение мгновенно;
- Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
- Процентная ставка от 11%.
Кредит от Хоум Кредит Банка. | Оформить кредит |
- Срок до 4 лет;
- Кредит до 850.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,9%.
Кредит от Совкомбанка. | Оформить кредит |
- Срок до 10 лет;
- Кредит до 30.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,9%.
Кредит от Ренессанс банка. | Оформить кредит |
- Срок до 5 лет;
- Кредит до 700.000 рублей;
- Процентная ставка от 10,9%.
Кредит в ОТП банке. | Оформить кредит |
- Срок до 7 лет;
- Кредит до 4.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 10,5%.
Кредит в Промсвязьбанке | Оформить кредит |
- Срок до 7 лет;
- Кредит до 3.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 9,9%.
Кредит в Росбанке | Оформить кредит |
- Срок до 7 лет;
- Кредит до 3.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 9,99%.