Обратный лизинг недвижимости: схема, договор и докуметы

Возвратный или обратный лизинг недвижимости– это один из вариантов лизинговых операций, который подразумевает продажу лизингодателю собственного имущества, а после использование его на условиях аренды.

В сделке участвуют две стороны – продавец (лизингополучатель) и лизингодатель (покупатель).

Экономический смысл подобных операций – получение дополнительных денежных средств на развитие бизнеса, закупку нового оборудования или транспорта, или улучшение финансового положения предприятия.

По сути возвратный лизинг – неплохая альтернатива залогового кредитования, с единственной разницей, что оформить сделку с лизинговой компанией иногда проще, чем кредит в банке.

Содержание

Как это выглядит на практике?
Из чего состоит стоимость сделки?
Каким образом проводится возвратный лизинг недвижимости?
Как проводится оформление и какие документы потребуются в процессе?
Преимущества использования лизинга

Как это выглядит на практике?

Участниками сделки могут быть как физические, так и юридические лица, но чаще договор возвратного лизинга недвижимостиоформляют все-таки компании. Вот несколько практических примеров.

Организация имеет в собственности любую недвижимость: офис, складское или производственное помещение, планирует закупить новое оборудование, произвести модернизацию, но собственных средств не хватает.

Тогда организация-продавец заключает с лизинговой компанией договор лизинга и одновременно договор купли-продажи недвижимости. Лизингодатель оплачивает его из собственных средств, либо оформляет кредит под залог покупаемого объекта, после чего недвижимость переходит в собственность лизинговой компании.

Лизингополучатель продолжает пользоваться недвижимостью по договору лизинга и вносит платежи:

авансовый – порядка 30% от стоимости объекта из собственных средств
регулярный – сумма и график платежей прописываются в договоре;
выкупной – рассчитывается по остаточной стоимости.

По окончании срока договора лизинга недвижимости при условии добросовестного исполнения условий договора лизингополучатель возвращает себе право собственности на объект недвижимости

Лизингодатель в свою очередь использует полученные от лизингополучателя денежные средства на погашение кредита в банке, если использовались заемные средства.

Из чего состоит стоимость сделки?

Лизинговая компания рассчитывает платежи по договору, исходя из нескольких критериев: стоимость недвижимости, срок действия договора, извлечение дохода.

Также в расчет включаются:

проценты за использование лизингодателем заемных средств (ставка будет примерно равна процентной ставке по банковскому кредиту);
оплата банковских услуг, в том числе комиссий;
регистрационные услуги (нотариальные, юридические, оформление сделки);
оплата страховки, если лизингодателем оформлялся залоговый кредит;
возмещение расходов по налогу на недвижимость.

Также лизингополучатель выплачивает аванс, сумма зависит от стоимости объекта недвижимости (от 10 до 50 %). В зависимости от условий договора авансовый платеж вносится либо в полном размере, сразу после подписания договора, либо частями в период действия сделки.

На все платежи лизингодатель дополнительно начислит НДС, а лизингополучатель в свою очередь сможет применить налоговый вычет на все составляющие лизинговых платежей.

Интересная статья: Онлайн заявка на дебетовую карту МТС банка.

Каким образом проводится возвратный лизинг недвижимости?

Вариантов и схем обратного лизинга очень много. Самый простой – компания-лизингополучатель продает недвижимость лизинговой компании.

Если лизингодатель оплачивает стоимость объекта из собственных средств, участники сделки оформляют два договора (лизинга и передачи в финансовую аренду). В случае привлечения заемных средств, одним из участников схемы становится кредитор.

Допускается и вариант, когда лизингодатель планирует купить недвижимость по договору с третьим лицом, но собственных свободных средств нет. В этом случае он заключает договор обратного лизинга недвижимостис лизинговой компанией на продажу этого объекта.

Полученные средства расходуются на оплату первого договора, после оформления сделки и смены собственника (формально им становится лизингодатель), объект передается в аренду лизингополучателю.

Применяются и более сложные варианты, в которых стороны заключают несколько договоров на один объект недвижимости.

В этом случае оформляется несколько сделок купли продажи, а лизинговая компания в свою очередь заключает кредитный договор с банком под залог недвижимого имущества. После подписывается договор купли-продажи, передача собственности в лизинг.

Как проводится оформление и какие документы потребуются в процессе?

Лизинговые компании обычно очень тщательно проверяют как финансовую отчетность, так и юридические документы компании-заявителя.

Требования могут немного отличаться, но основной пакет документов для оформлениявключает:

заявление по форме компании;
заполненная анкета;
Устав (нотариально заверенная копия, со всеми дополнениями и изменениями, свидетельства уполномоченных органов о регистрации изменений);
учредительный договор и копии приказов о назначении руководства, главного бухгалтера;
свидетельство ЕГРЮЛ (нотариально заверенная копия);
бухгалтерская отчетность за последний год с печатями налогового органа;
расшифровка дебиторской задолженности из обслуживающего банка;
справка о наличии/отсутствии кредитных обязательств, информация об имеющихся просрочках по платежам, если таковые имеются;
справка об оборотах по всем счетам, в том числе валютным, во всех банках за последний год с разбивкой по месяцам;
заверенная копия банковской карточки с образцами подписи;
паспорта гендиректора и главного бухгалтера.

Если деятельность компании заявителя предусматривает наличие лицензии, требуется представить заверенные копии документов.

Преимущества использования лизинга

Условия сделки возвратного лизинга во многом напоминают залоговый кредит, но в то же время преимуществ у первого намного больше.

В первую очередь – это получение денежных средств с сохранением возможности использовать лизинговую недвижимость. Полученные от сделки деньги лизингополучатель расходует на свое усмотрение – никаких условий о конкретном, целевом использовании средств речи не идет.

Лизинговые платежи не отражаются в бухгалтерской отчетности, как долговая нагрузка, поэтому если компания планирует оформить ссуду в банке – шанс будет намного выше.

Банки охотнее финансируют сделки возвратного лизинга по сравнению с прямым кредитованием, поскольку по сути получают двойное обеспечение. Это и предмет лизинга – залоговое имущество и обязательства компании-лизингодателя в погашении кредита.

Весомый плюс – налоговые преференции. Лизинговые платежи включаются в расходы, которые учитываются при расчете налога на прибыль. Компания лизингополучатель экономит на налогах, ведь обычно недвижимость учитывается на балансе лизингодателя.

Также стоит учитывать риски. В первую очередь – повышенное внимание налоговой к подобным сделкам, поэтому требования к составлению отчетности повышаются).

Есть вероятность лишиться недвижимости в случае несвоевременной оплаты обязательных платежей. В отличие от залогового имущества при оформлении кредита, изъятие объекта лизинга происходит обычно без каких-либо затруднений.